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土地增值税能否改变楼市利益格局

发布时间:2019-09-13 14:31:27 编辑:笔名

土地增值税能否改变楼市利益格局

近日,万科公司小股东、北京市长歌律师事务所律师刘亚军向深圳市盐田区法院提出诉讼,要求万科集团公司立即向全体股东公布有关162个项目的土地增值税缴纳详情。

刘亚军接受中国青年报采访时称,自己持有万科集团公司股票,如果按照万科财报所称,预提的40多亿元土地增值税算做纳税成本,他并无异议,但如果这些钱依然在万科公司的账上,也没有对小股东进行分红,他无法理解。另外,目前万科公司笼统地说,160多个项目没有结算,他想知道,具体那些项目已经结算,那些项目没有结算。

2013年年底,有媒体两次报道地产公司欠缴土地增值税的问题,媒体报道引用的数据是,全国45家房地产企业应缴而未缴土地增值税达3.8万亿元。也曾有媒体报道说,万科的多个项目共计欠缴土地增值税40亿元。

万科公司曾回应称,质疑其利用计提土地增值税准备金,一方面少缴企业所得税,一方面又不在利润中做扣除,涉嫌虚增利润,是对会计处理和税收实务缺乏了解。

事实上,近期被卷入土地增值税欠缴质疑的多家房地产公司都做出回应,认为目前缴税模式并不违法。那么究竟房地产企业该如何缴纳土地增值税,一些地产商所执行的“土地增值税提取后挂账不缴税款”算不算合理避税,这种缴税逻辑是不是真如地产商所言是媒体不懂税收实务?

土地增值税背后的争议

在我国现行财税体制中,土地增值税属于地方税税种,收入全部归地方政府,由地方税务局负责收缴。

中国社会科学院财税法案例研究中心主任滕祥志接受中国青年报采访时称,土地增值税的法理依据是《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》,相关的操作规章主要来自国家税务总局。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。

与很多税种征收的模式不同,土地增值税实行先预征,然后再清算的模式:企业先按照一定的比例,将土地增值税缴到地方税务局,销售到一定程度后再“汇算清缴”,根据最终的销售额“多退少补”。

目前争议点主要集中在企业该何时进行最后的清算。

国家税务总局给出的解释是:一是必须清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

有地产商认为,企业在项目预缴土地增值税时,就必须预提应缴未缴的土地增值税成本,并在公布的科目中说明这些应缴而未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,这种做法不违背相关法律,也非拖欠。

滕祥志认为,根据税法原理和税法规定,土地增值税分为预征和清算两个征收环节。在预征环节,土地增值税纳税义务人已经产生预缴的法定纳税义务。

违反预缴这一法定义务的,应该相应承担法律,除非符合法定“免征”事由。商事主体在财务上所谓“计提”,仅在自己公司账面上显示和会计处理,如果没有跟税务机关发生关系,未按照税法规定的期限预缴税款的话,构成“未按照规定期限申报纳税”,其对应日常生活之“应缴未缴”概念,但与税法的“欠税”概念不同。“计提”和“没有发生现时纳税义务”均为会计概念,其不能替代和混淆税法概念,也不消灭其应承担的税法义务。

国税总局关于清算的说明,滕祥志认为,税务机关“可要求”清算的情形,在民商领域是一个选择性规范,但在公法领域,就是一项义务。“可要求”对税务机关来说是一项义务,“没有不做的权利”,在法理上,行政主体不可以选择,不得无故放弃。如果税务局工作人员自由裁量把法律义务完全弃置,那就涉嫌渎职。

(本文来源:中青-中国青年报 )


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